Per installare telecamere sulle parti comuni basta la maggioranza, non l’unanimità. Ma la delibera assembleare deve rispettare le norme sulla privacy (GDPR) e i principi di proporzionalità e necessità.
Vivere in un condominio significa condividere spazi e, spesso, preoccupazioni per la sicurezza. Molti pensano di risolvere installando un impianto di videosorveglianza per proteggere androni, cortili o garage. Ma chi decide? E come? Spesso si scatena il dibattito tra chi vuole l’unanimità e chi ritiene sufficiente una decisione a maggioranza. Capire quale maggioranza serve per le telecamere in condominio è fondamentale per evitare che la delibera venga contestata e per tutelare i diritti di tutti, bilanciando sicurezza e privacy. La legge, dopo anni di incertezza, ha finalmente fissato un paletto preciso, anche se la sola maggioranza non basta per essere in regola.
Cosa succedeva prima della legge del 2012 sulla videosorveglianza?
Prima della riforma del condominio (L. 220/2012), regnava l’incertezza. Senza una norma specifica, i giudici avevano espresso pareri molto diversi.
Alcuni ritenevano che l’assemblea non potesse affatto deliberare su questa materia; altri sostenevano che, toccando i diritti personali, fosse necessaria l’unanimità dei consensi.
Un terzo orientamento, invece, riteneva sufficiente la maggioranza, basandosi sul fatto che installare telecamere nelle aree comuni non costituisse un’interferenza illecita nella vita privata (secondo l’interpretazione dell’art. 615-bis cod. pen.).
Questa confusione rendeva difficile per i condomini prendere decisioni.
Proprio per risolvere questo contrasto, il legislatore è intervenuto nel 2012, introducendo una norma chiara.
Quale maggioranza è richiesta oggi per installare le telecamere?
Il punto di svolta è stato l’introduzione dell’articolo 1122-ter del codice civile. Questa norma stabilisce che le decisioni relative all’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio sono approvate dall’assemblea con una maggioranza specifica.
Non serve quindi l’unanimità.
La maggioranza richiesta è quella prevista dall’articolo 1136, comma 2, del codice civile.
Per essere valida, la delibera deve ottenere un doppio “sì”:
* un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea;
* e che, allo stesso tempo, questa maggioranza rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio(ovvero 500 millesimi).
Se in un’assemblea sono presenti condomini che rappresentano 700 millesimi (su 1000 totali) e votano in 10 persone, la delibera passa se ottiene il voto favorevole di almeno 6 persone (la maggioranza delle teste intervenute) e sequeste 6 persone rappresentano, insieme, almeno 500 millesimi (la metà del valore totale).
Basta rispettare la maggioranza per essere in regola?
Raggiungere la maggioranza in assemblea è solo il primo passo. Una delibera approvata secondo l’Art. 1122-ter cod. civ. è valida per il diritto condominiale, ma l’impianto installato potrebbe essere illegittimo se viola le norme sulla tutela dei dati personali. La videosorveglianza, infatti, implica un trattamento di dati personali (le immagini delle persone) e deve sottostare a regole precise.
Queste regole sono contenute principalmente nel Codice della privacy (D.Lgs. 196/2003) e nel GDPR (Regolamento generale sulla protezione dei dati UE n. 679/2016). Il Garante per la protezione dei dati personali ha più volte chiarito (ad esempio, con i provvedimenti dell’8 aprile 2010 e le successive linee guida) che l’installazione deve sempre rispettare tre principi fondamentali:
1. liceità: la decisione deve avere una base legale (appunto, la delibera condominiale);
2. necessità: le telecamere devono essere installate solo se necessarie per proteggere la sicurezza di persone o beni da pericoli concreti (ad esempio, se si sono già verificati furti o atti vandalici), e non devono essere sostituibili con misure meno invasive (come un portone blindato o migliori serrature);
3. proporzionalità: l’uso delle telecamere deve essere bilanciato e non eccessivo.
Quali obblighi pratici impone la normativa sulla privacy?
Quando l’assemblea approva l’installazione, il condominio (rappresentato dall’amministratore) deve assicurarsi di rispettare una serie di adempimenti pratici. Se queste regole non vengono seguite, l’impianto è illegale, anche se la maggioranza era corretta, e il condominio rischia sanzioni.
Gli obblighi principali sono:
1. informare chiunque stia per accedere all’area sorvegliata tramite appositi cartelli di avviso, chiari e ben visibili (la cosiddetta “informativa breve”);
2. limitare l’angolo di ripresa: le telecamere devono inquadrare solo le aree comuni da proteggere (es. l’ingresso, il garage, il perimetro). Non devono assolutamente riprendere aree private (come porte di appartamenti, finestre, balconi) o aree pubbliche esterne al condominio (la strada, i palazzi di fronte, i passanti);
3. definire un tempo di conservazione delle immagini: le registrazioni devono essere cancellate dopo un periodo limitato (di solito 24-48 ore, salvo esigenze specifiche come indagini in corso);
4. proteggere i dati: le registrazioni devono essere protette con misure di sicurezza (es. password) e l’accesso deve essere consentito solo a persone autorizzate e formalmente incaricate (come l’amministratore o un delegato).
Un impianto che riprende il pianerottolo ma inquadra direttamente la porta d’ingresso dell’appartamento del signor Rossi è illegittimo. Allo stesso modo, una telecamera in cortile che riprende anche le finestre dei piani bassi o il marciapiede esterno viola il principio di proporzionalità.
La privacy tutela solo i proprietari (condomini)?
Le cautele imposte dalla normativa sulla privacy non sono pensate solo per proteggere i condomini (i proprietari). La tutela si estende a chiunque possa essere ripreso dall’impianto, anche se non ha partecipato alla decisione.
Questa protezione riguarda:
1. gli inquilini (conduttori) che vivono o lavorano nell’edificio (e che, si noti, non hanno diritto di voto sulla delibera, a differenza di quanto accade per le spese di riscaldamento);
2. i dipendenti del condominio (come il portiere o l’addetto alle pulizie);
3. tutti i visitatori o fornitori (postini, corrieri, ospiti) che per qualsiasi motivo hanno accesso al palazzo.
L’installazione deve quindi bilanciare l’interesse alla sicurezza del condominio con il diritto alla riservatezza di tutte queste persone.
