Se l’inquilino non paga le spese condominiali, risponde il proprietario?

Verso il condominio l’unico soggetto obbligato è il proprietario-locatore, non l’inquilino. L’amministratore non può agire con decreto ingiuntivo contro il conduttore. Le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino solo nei rapporti interni con il locatore: se non paga, il proprietario anticipa al condominio e poi agisce in rimborso contro l’inquilino, con possibilità di sfratto per morosità.

L’inquilino non paga le spese condominiali da mesi. L’amministratore di condominio vuole sapere da chi riscuotere. Il proprietario sostiene che la colpa sia dell’inquilino. L’inquilino dice che le spese non sono sue.

La risposta alla domanda su se risponda il proprietario quando l’inquilino non paga le spese condominiali è sì — almeno nei confronti del condominio. La distinzione fondamentale è tra rapporti esterni e rapporti interni: verso il condominio risponde sempre il proprietario; nei rapporti tra proprietario e inquilino, le spese ordinarie gravano sull’inquilino per legge, ma questo non cambia nulla per l’amministratore.

Verso il condominio: l’unico obbligato è il proprietario

La regola è stabilita dagli artt. 1123 cod. civ. e 63 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. e confermata da una giurisprudenza costante: l’amministratore di condominio può riscuotere i contributi per le spese comuni direttamente ed esclusivamente da ciascun condòmino-proprietario.

Il conduttore non esiste nei rapporti con il condominio. Lo ha ribadito la Cassazione in numerose pronunce — tra le altre, Cass. n. 246/1994, Cass. n. 10719/1993, Cass. n. 25781/2009, Cass. n. 17039/2007 — affermando che di fronte al condominio esistono solo i condòmini, non gli inquilini.

L’art. 9 della L. n. 392/1978 — che individua le spese a carico del conduttore nei rapporti con il locatore — non ha aggiunto un nuovo debitore verso il condominio. Quella norma regola i rapporti interni tra locatore e conduttore, non crea obbligazioni dell’inquilino verso il condominio.

Il decreto ingiuntivo: va emesso contro il proprietario, non l’inquilino

Nel procedimento monitorio previsto dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore chiede il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali. La legittimazione passiva spetta al condòmino proprietario dell’unità immobiliare — non al conduttore.

Anche quando il conduttore ha diritto di voto in assemblea in luogo del locatore per le spese di riscaldamento e condizionamento — ai sensi dell’art. 10 della L. n. 392/1978 — questo non cambia il soggetto obbligato verso il condominio, che resta sempre il locatore.

L’amministratore può agire direttamente contro il conduttore solo se il proprietario-locatore gli ha conferito uno specifico mandato per riscuotere dal conduttore. In mancanza, deve rivolgersi al proprietario.

Chi paga cosa tra proprietario e inquilino

Nei rapporti interni tra locatore e conduttore, l’art. 9 della L. n. 392/1978 stabilisce chi deve sopportare economicamente le diverse voci di spesa condominiale, salvo diversa pattuizione contrattuale.

Sono a carico del conduttore: il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura d’acqua, l’energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento d’aria, lo spurgo, la fornitura dei servizi comuni, il 90% del portierato.

Sono a carico del locatore: il restante 10% del portierato, le spese straordinarie, i premi assicurativi dello stabile, il compenso dell’amministratore e le spese di amministrazione, le spese di revisione degli impianti di riscaldamento e antincendio, le imposte sui passi carrabili.

Le parti possono sempre pattuire diversamente, attribuendo voci diverse rispetto a questi criteri legali.

Come funziona il rimborso delle spese all’inquilino

Il meccanismo pratico è semplice: il locatore paga le spese condominiali all’amministratore — è lui il soggetto obbligato — e poi chiede all’inquilino il rimborso della quota che, per legge o per contratto, è a suo carico.

L’inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta del locatore. Prima di pagare, ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese, i criteri di ripartizione, e di visionare i documenti giustificativi — rendiconti condominiali, fatture, delibere assembleari.

Se l’inquilino chiede la documentazione e il locatore non la fornisce, il locatore non può poi agire per la risoluzione del contratto per mancato pagamento degli oneri accessori. Se invece l’inquilino non chiede nulla nel termine, è automaticamente in mora e non può opporre la mancata documentazione come giustificazione del mancato pagamento.

Il credito del locatore per gli oneri accessori non pagati si prescrive in due anni — termine biennale confermato da Cass. n. 3947/2015 — con decorrenza dalla data di approvazione del consuntivo delle spese da parte dell’assemblea condominiale.

I rimedi del proprietario contro l’inquilino che non paga

Se l’inquilino non rimborsa le spese condominiali che gli competono, il proprietario ha a disposizione tre strumenti.

Il primo è l’azione di rimborso: il locatore che ha anticipato le spese al condominio può agire in giudizio contro il conduttore per ottenere il rimborso di quanto versato, dimostrando l’effettivo sostenimento delle spese e la corretta ripartizione pro-quota.

Il secondo è la risoluzione per inadempimento: il mancato pagamento degli oneri accessori è inadempimento contrattuale. Quando raggiunge la soglia di gravità rilevante ai sensi dell’art. 5 della L. n. 392/1978, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione — con condanna al rilascio dell’immobile. La Cassazione ha riconosciuto che gli oneri accessori sono parte integrante della controprestazione del conduttore.

Il terzo è lo sfratto per morosità: nella procedura di sfratto, il mancato pagamento degli oneri accessori può essere cumulato con quello del canone di locazione per raggiungere la soglia di morosità che legittima lo sfratto.

La regola pratica in sintesi

L’amministratore di condominio che vuole recuperare le spese non pagate deve agire contro il proprietario — sempre, senza eccezioni, salvo specifico mandato. Il proprietario paga il condominio, poi agisce contro l’inquilino per il rimborso. Se l’inquilino continua a non pagare, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto. Il condominio resta estraneo a questa vicenda interna.