La gestione della morosità è una delle sfide più complesse e delicate nella vita di un condominio. L’insolvenza di anche un solo proprietario può creare squilibri di cassa, ritardare pagamenti ai fornitori e costringere gli altri condòmini a farsi carico di oneri non propri. Di fronte a questa situazione, l’amministratore si trova a un bivio: avviare subito le vie legali, con i loro costi e tempi, oppure cercare una soluzione bonaria. Lo strumento più comune in questi casi è il piano di rientro. Ma chi ha il potere di accordarlo? La domanda che sorge spontanea è: per un piano di rientro per il moroso: decide l’amministratore in autonomia o è sempre necessaria l’approvazione dell’assemblea? La risposta risiede in un attento bilanciamento tra i poteri gestionali dell’amministratore e la sovranitàdecisionale dell’assemblea, specialmente quando l’accordo comporta una rinuncia economica per il condominio.
Quali sono i doveri dell’amministratore verso i morosi?
Per comprendere i limiti dell’azione dell’amministratore, è essenziale partire dai suoi doveri istituzionali. La legge, in particolare il Codice civile, attribuisce all’amministratore condominiale un obbligo preciso: quello di riscuotere i contributi e le quote dovute da tutti i condòmini (articolo 1130, n. 3). Questo dovere non è discrezionale. In caso di mancato pagamento, la normativa (articolo 63 delle disposizioni di attuazione) impone all’amministratore di agire legalmente per il recupero crediti, richiedendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso.
Tuttavia, l’obbligo di agire per vie legali non esclude la possibilità di percorrere una strada alternativa e meno conflittuale. L’amministratore, nell’interesse del condominio, può cercare una soluzione bonaria per risolvere l’insolvenza, come appunto un accordo per un pagamento rateale. Questo potere di gestione, però, non è illimitato: qualsiasi accordo deve avere come unico scopo la riscossione dell’intero credito e non deve mai tradursi in un pregiudizio economico o gestionale per il condominio.
Quando l’amministratore può agire senza l’assemblea?
L’amministratore condominiale può concordare autonomamente un piano di rientro con il condomino insolvente, senza una preventiva delibera assembleare, solo a condizioni molto specifiche e restrittive.
La sua autonomia è limitata a quegli accordi che si configurano come una semplice modalità di esecuzione di un’obbligazione già esistente, senza alterarne la sostanza.
Nello specifico, l’amministratore può agire da solo se e solo se l’accordo rispetta tutti i seguenti requisiti:
* si tratta di un mero accordo temporale, che concede un pagamento arate o fissa nuove scadenze per il saldo del debito;
* l’accordo non comporta alcuna rinuncia economica per il condominio. Questo significa che non sono ammessi sconti sul capitale dovuto, né l’abbuono degli interessi di mora maturati;
* il piano di pagamento non pregiudica la liquidità e la cassa del condominio, ad esempio perché il ritardo può essere facilmente coperto dal fondo cassa esistente senza creare problemi nei pagamenti ai fornitori.
Quando è obbligatoria la delibera dell’assemblea?
Il potere autonomo dell’amministratore cessa nel momento in cui il piano di rientro non è più una semplice rateizzazione, ma assume i contorni di una transazione o di un accordo che comporta un sacrificio economico per il condominio. In tutti questi casi, l’amministratore non ha il potere di disporre dei diritti dei condòmini e deve obbligatoriamente sottoporre la questione all’assemblea, che è l’unico organo sovrano in materia.
La delibera dell’assemblea, che deciderà a maggioranza, è quindi necessaria se:
* viene proposta una transazione che prevede una riduzione dell’importo totale del debito (il cosiddetto “saldo e stralcio”);
* si intende rinunciare a una parte del credito o agli interessi di mora;
* il piano di rientro, per la sua durata o entità, ha un impatto significativo sul bilancio condominiale, richiedendo ad esempio anticipazioni da parte degli altri condòmini;
* l’assemblea intende sospendere un’azione giudiziaria già avviata o decidere di non intraprenderla, nonostante la gravità dell’inadempienza.
Come deve agire l’amministratore in situazioni complesse?
Nella gestione di una pratica di morosità, l’amministratore condominiale deve sempre agire con la massima diligenza e trasparenza. Prima di concedere qualsiasi accordo, anche quelli che rientrano nella sua autonomia, dovrebbe valutare attentamente l’entità del debito e la sostenibilità della rateizzazione proposta. Insituazioni particolari, come quelle in cui il condomino moroso è assistito da un amministratore di sostegno, è un dovere dell’amministratore del condominio chiedere copia del decreto di nomina per verificare i poteri conferiti e assicurarsi che l’accordo sia valido.
Tuttavia, la regola d’oro, specialmente in casi di debiti consistenti o accordi complessi, è quella della prudenza. Anche quando la legge gli consentirebbe di agire da solo, sottoporre la questione all’approvazione preventiva dell’assemblea rappresenta la scelta più saggia. In questo modo, l’amministratore non solo condivide la responsabilità della decisione, ma tutela sé stesso da possibili future contestazioni e garantisce la massima trasparenza e legittimità all’operazione, nell’esclusivo interesse del condominio che amministra.
