Il regolamento può multare i condomini morosi?

L’assemblea può applicare una sanzione economica a carico del condomino che non ha pagato la propria quota?

Avv. Mariano Acquaviva
Avv. Mariano Acquaviva

7 Lug, 2025


L’art. 70 disp. att. c.c. così recita: «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice».

La norma, nella sua brevità, non consente di capire se il regolamento possa multare anche i condòmini morosi, cioè i proprietari che non pagano gli oneri.

In effetti, la giurisprudenza si è sempre mostrata contraria all’applicazione di sanzioni – più o meno dirette – a carico dei debitori.

Tanto emerge dal costante orientamento (ex multis, Cass. 18 maggio 2011, n. 10929) secondo il quale né il regolamento né le delibere possono porre a carico del condomino inadempiente interessi di mora o penali, a meno che la previsione non sia adottata all’unanimità.

L’insegnamento giurisprudenziale è ineccepibile: tanto gli interessi di mora (art. 1284 c.c.) quanto la clausola penale (art. 1382 c.c.) sono validi solo se pattuiti espressamente tra le parti prima che il debito sorga.

Da ciò deriva, anche in ambito condominiale, l’applicabilità degli interessi di mora o di somme a titolo di penale solo ove siano stati previamente concordati dalla compagine con il consenso unanime dei partecipanti.

Questa conclusione può essere condivisa anche in materia di multe condominiali, cioè di sanzioni pecuniarie previste dal regolamento.

In effetti, l’art. 70 disp. att. c.c. sopra citato esordisce affermando che può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro, solo «per le infrazioni al regolamento di condominio».

Orbene, l’obbligo di contribuire alle spese delle parti comuni dell’edificio non deriva da una previsione regolamentare, trattandosi al contrario di un dovere “ontologico”, insito nello stesso status di condomino, essendo com’è noto un’obbligazione propter rem.

Tecnicamente, dunque, la morosità non costituisce un’infrazione al regolamento condominiale; da tanto deriva l’impossibilità di multare chi non paga gli oneri dovuti.

Ai sensi dell’art. 1138 c.c., il regolamento contiene «le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione».

Non sembra quindi che ci sia spazio, all’interno del regolamento, per una clausola che sanzioni chi non paga la propria quota, trattandosi di inadempimento a cui poter far fronte con gli strumenti già messi a disposizione dall’ordinamento giuridico, ovverosia con il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante l’opposizione (sempreché sia stato approvato il piano di ripartizione) e con la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre (art. 63 disp. att. c.c.).

È pur vero, però, che la volontà negoziale può superare gran parte dei limiti legislativi; è quindi possibile immaginare che, se tutti fossero d’accordo, sarebbe possibile inserire una clausola regolamentare che stabilisca una multa – id est, una sanzione economica – a carico del moroso.

Ad esempio, il regolamento contrattuale potrebbe imporre il pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo, decorso un mese dalla scadenza prevista per il regolare adempimento.

Insomma, un regolamento negoziale potrebbe imporre ai morosi una sanzione economica per l’inadempimento, fungendo da deterrente o, meglio ancora, da misura di coercizione indiretta alla stregua delle astreintes francesi.

È pur vero che queste sanzioni sono solitamente adottate per favorire l’attuazione degli obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro (art. 614-bis c.p.c.); tale obiezione, però, non consente di escludere l’estensione delle conclusioni giurisprudenziali inerenti all’applicazione di penali e interessi di mora anche alle multe condominiali, consentendo quindi di affermare che, se c’è l’unanimità dei consensi, il regolamento potrebbe prevedere sanzioni economiche per i morosi.

D’altra parte, l’art. 72 disp. att. c.c. statuisce che «I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69»; essendo escluso l’art. 70, inerente per l’appunto alle multe condominiali, tutto lascia pensare che, previo accordo unanime, si possano stabilire sanzioni economiche anche a carico del moroso.

Un discorso a parte merita la concreta efficacia delle medesime, soprattutto nell’ipotesi in cui l’inadempimento sia giustificato da una situazione di difficoltà economica del condomino: in circostanze del genere, la previsione di un’ulteriore conseguenza negativa differente da quelle tradizionali (applicazione di interessi, pagamento delle spese legali e processuali in caso di soccombenza nel giudizio, sospensione dei servizi, ecc.) perde di efficacia deterrente, in quanto è ragionevole credere che il proprietario che non ha i soldi per pagare la propria quota non avrà neanche quelli per adempiere alla sanzione.

Il rischio, pertanto, è di favorire un accanimento nei confronti dei condòmini morosi che ha come effetto solamente di aggravare la posizione debitoria senza però che ad essa corrisponda un reale rafforzamento di quella creditoria.


Fonte: https://www.condominioweb.com/il-regolamento-puo-multare-i-condomini-morosi.22904