L’assemblea di condominio è convocata e all’ordine del giorno c’è una proposta che accende subito gli animi: sostituire il vecchio e gracchiante impianto citofonico con un moderno videocitofono.
Da un lato, c’è chi lo vede come un passo necessario per la sicurezza e la modernizzazione dell’edificio; dall’altro, c’è chi lo bolla come una spesa superflua, una vera e propria “innovazione” che richiede un consenso quasi unanime.
La discussione non è solo una questione di opinioni, ma un punto legale cruciale. La legge, infatti, prevede maggioranze diverse a seconda che un intervento sia classificato come “manutenzione straordinaria” o come “innovazione”.
Ma quindi, per passare da citofono a videocitofono in condominio, quale maggioranza serve? Una recente sentenza del Tribunale di Torino (n. 3247 del 3 giugno 2024) ha fatto chiarezza, fornendo una risposta definitiva a questo comune dilemma.
Che differenza c’è tra innovazione e manutenzione?
Per capire quale maggioranza è necessaria, dobbiamo prima comprendere la differenza tra questi due concetti, che la legge tratta in modo molto diverso.
La manutenzione straordinaria si ha quando si ripara o si sostituisce una parte comune esistente, anche con materiali o tecnologie più moderni, ma senza alterarne la funzione originale. L’obiettivo è conservare o migliorare la funzionalità di qualcosa che già c’è.
L’innovazione si ha quando si realizza un’opera completamente nuova o si modifica in modo sostanziale una parte comune, alterandone la destinazione d’uso o introducendo un servizio che prima non esisteva. Un’innovazione trasforma, non si limita a migliorare.
La distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione è fondamentale: la legge infatti richiede quorum deliberativi (cioè le maggioranze per approvare i lavori) molto diversi.
In particolare:
*** per la manutenzione straordinaria è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). (Art. 1136, comma 2, Codice Civile);
*** per le innovazioni è necessaria una maggioranza qualificata, molto più difficile da raggiungere: il voto favorevole della maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (circa 667 millesimi). (Art. 1136, comma 5, Codice Civile).
Capire in quale categoria rientra il videocitofono significa, in molti casi, determinare se il progetto potrà mai vedere la luce.
Il videocitofono è considerato un’innovazione?
Secondo la pronuncia del Tribunale di Torino qui in commento, l’installazione di un videocitofono in sostituzione di un vecchio impianto citofonico non è un’innovazione, ma rientra a pieno titolo nella manutenzione straordinaria.
Il ragionamento seguito dai tribunali è logico e lineare, e si basa su tre punti chiave:
*** è un adeguamento tecnologico, non una trasformazione. Il videocitofono svolge esattamente la stessa funzione del vecchio citofono: permette di identificare chi suona alla porta, comunicare con il visitatore e aprire il portone. La presenza del video non trasforma questa funzione, ma semplicemente la migliora, la potenzia, adeguandola agli standard tecnologici e di sicurezza attuali;
*** la destinazione d’uso non cambia: un’innovazione, per essere tale, deve alterare la destinazione d’uso del bene. In questo caso, la funzione dell’impianto rimane identica. Non si sta introducendo un servizio completamente estraneo o diverso;
*** anche la diversa localizzazione è irrilevante. Nel caso esaminato dal Tribunale, si discuteva anche del fatto che la nuova pulsantiera sarebbe stata unica e posta all’esterno, invece che divisa per singole scale. I giudici hanno chiarito che anche questo cambiamento non è sufficiente a trasformare l’intervento in un’innovazione, trattandosi di una semplice scelta di localizzazione che non altera la natura del servizio.
Quale maggioranza serve per approvare l’installazione del videocitofono?
La conclusione è semplice e pratica. Per deliberare la sostituzione del vecchio impianto citofonico con un nuovo e moderno impianto videocitofonico, è sufficiente raggiungere il quorum previsto per la manutenzione straordinaria. La delibera sarà valida se approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Questa interpretazione, ormai consolidata, semplifica notevolmente la vita dei condomini, favorendo l’ammodernamento degli edifici e l’incremento della sicurezza. Permette di superare l’ostruzionismo di pochi contrari, rendendo più agevole l’adozione di tecnologie che non solo migliorano la qualità della vita, ma aumentano anche il valore complessivo degli immobili.
Come si divide la spesa del citofono e del videocitofono?
Per quanto attiene al criterio di ripartizione della spesa del citofono o del videocitofono, questa segue le regole dell’art. 1123 del codice civile. Bisogna quindi sempre dividere il costo secondo millesimi, tra tutti i condomini della scala a cui l’impianto serve. È illegittimo un criterio per quote uguali (salvo diversamente stabilito da un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità).
