L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale inviato tramite email ordinaria non è valido. La Cassazione lo ribadisce: serve la PEC o la raccomandata. La guida completa ai tuoi diritti e ai rischi di una delibera annullabile.
Ricevi una mail dall’amministratore. Oggetto: “Convocazione Assemblea Condominiale”.
Ti sembra comodo, veloce, moderno. Ma sei sicuro che sia anche legale? In un mondo sempre più digitale, la tentazione di abbandonare la vecchia e costosa raccomandata per una più snella comunicazione telematica è forte. Ma la legge, su questo punto, è rimasta ancorata a principi di certezza che la posta elettronica ordinaria non può garantire. La domanda che si pongono migliaia di condòmini e amministratori è proprio questa: la convocazione assemblea via email, è valida? La risposta, che arriva forte e chiara da una fondamentale ordinanza della Corte di Cassazione (sent. n. 16399 del 18.06.2025), è un no che non ammette scorciatoie: se non è una PEC, quella convocazione è irregolare, e tutte le delibere approvate sono a rischio.
Quali sono i modi validi per convocare un’assemblea?
Per capire il perché di questa rigidità, bisogna partire dalla legge. La Riforma del Condominio del 2012 ha modificato l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, elencando in modo tassativo e specifico i mezzi che possono essere utilizzati per inviare l’avviso di convocazione. Essi sono solo e soltanto:
* la posta raccomandata;
* la Posta Elettronica Certificata (PEC);
* il fax;
* la consegna a mano
Come si può notare, la posta elettronica ordinaria (la semplice e-mail) non è inclusa in questo elenco. Il motivo di questa scelta del legislatore non è un’avversione alla tecnologia, ma una precisa esigenza di garantire la certezza della ricezione dell’avviso. Ogni condomino ha il diritto di intervenire in assemblea, e per farlo deve essere messo nelle condizioni di conoscere la data della riunione con almeno cinque giorni di preavviso.
Perché la PEC è valida e l’email normale no?
La differenza non è tecnologica, ma giuridica.
La Posta Elettronica Certificata (PEC) è l’unico strumento digitale che, per legge, è equiparato a una raccomandata con avviso di ricevimento. Il sistema, infatti, genera delle ricevute automatiche di accettazione e di avvenuta consegna che creano una presunzione legale di conoscenza dell’atto da parte del destinatario.
L’email ordinaria, al contrario, non offre alcuna garanzia legale. Non esiste un sistema che certifichi in modo inoppugnabile che il destinatario abbia effettivamente ricevuto il messaggio. Non fornisce, quindi, quella “certezza della consegna” che la legge richiede.
Ma se sono io a chiedere all’amministratore di inviarmi le convocazioni via email, non è valido?
Questo è il punto fondamentale chiarito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 16399/2025. Le norme sulle modalità di convocazione sono considerate inderogabili. Questo significa che né l’assemblea con un voto a maggioranza, né tantomeno il singolo condomino con un accordo privato con l’amministratore, possono stabilire delle modalità di invio diverse da quelle previste dalla legge.
La tutela delle regole sulla collegialità è considerata un interesse superiore del condominio, che prevale sulla volontà e sulla comodità del singolo.
Il caso pratico deciso dalla Cassazione
La vicenda esaminata è emblematica. Un condomino aveva chiesto espressamente all’amministratore di utilizzare la sua email ordinaria per tutte le comunicazioni. L’amministratore lo ha fatto anche per la convocazione dell’assemblea. Il condomino ha poi impugnato la delibera proprio per questo motivo. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato torto al condomino, ritenendo che la sua richiesta avesse “sanato” l’irregolarità. La Cassazione (sent. n. 16399 del 18.06.2025), invece, ha ribaltato la decisione, dando ragione al condomino e affermando che l’accordo privato non può derogare a una norma inderogabile posta a tutela degli interessi fondamentali del condominio.
Cosa rischio se la convocazione è irregolare?
La mancata o irregolare convocazione di anche un solo condomino non rende la delibera “nulla”, ma “annullabile”.
La differenza è enorme. Una delibera annullabile ha un vizio, ma produce i suoi effetti. Può essere impugnata solo dal condomino che non è stato regolarmente convocato, e deve farlo entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto (questa volta sì, regolarmente) il verbale dell’assemblea. Se non si agisce entro questo breve termine, il vizio si “sana” e la delibera diventa definitiva (Cass., sent. n. 6735 del 10 marzo 2020).
Invece la delibera nulla ha un vizio gravissimo (es. decide su materie che non sono di sua competenza). È come se non fosse mai esistita e può essere contestata da chiunque e in qualsiasi momento.
E se confermo la ricezione dell’email? Ci sono eccezioni?
La giurisprudenza di merito, prima della recente e netta presa di posizione della Cassazione, ha mostrato in passato delle aperture. Alcuni tribunali hanno ritenuto che la convocazione via email ordinaria potesse essere considerata valida se il condomino aveva espressamente richiesto quella modalità e, soprattutto, se aveva confermato la ricezione (ad esempio, rispondendo “Ok, ricevuto”).
In questi casi, si riteneva che lo scopo della norma (garantire la conoscenza dell’avviso) fosse stato comunque raggiunto (Corte App. Brescia, sent. n. 4 del 3 gennaio 2019; Trib. Roma, sent. n. 356 del 10 gennaio 2023).
Tuttavia, alla luce del nuovo e rigoroso orientamento della Cassazione, fare affidamento su questa prassi è diventato estremamente rischioso per l’amministratore.
Il regolamento di condominio può prevedere l’uso dell’email normale?
L’articolo 72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che i regolamenti di condominio non possono derogare all’articolo 66. Di conseguenza, anche un regolamento approvato all’unanimità non può introdurre l’email ordinaria come mezzo di convocazione valido.
Una delibera che tentasse di farlo sarebbe, a sua volta, nulla (Trib. Roma, sent. n. 14299 del 9 ottobre 2023).
Conclusioni: nessuna scorciatoia per un atto fondamentale
La recente sentenza della Cassazione (sent. n. 16399 del 18.06.2025) ribadisce un principio di rigore formale a tutela di un momento fondamentale della vita condominiale.
Il messaggio è inequivocabile:
* le modalità di convocazione dell’assemblea previste dall’articolo 66 disp. att. c.c. sono tassative e inderogabili;
* l’email ordinaria non è un mezzo di convocazione valido, perché non garantisce la certezza della ricezione;
* il consenso del singolo condomino a ricevere l’avviso via email non ha alcun valore e non sana l’irregolarità;
* la conseguenza di una convocazione irregolare è l’annullabilità della delibera, che può essere fatta valere solo dal condomino non convocato ed entro 30 giorni.
Per gli amministratori, la lezione è chiara: per non correre rischi, la convocazione va fatta sempre e solo con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Per i condòmini, la consapevolezza di queste regole è fondamentale per tutelare il proprio diritto a partecipare alle decisioni e, se necessario, per contestare validamente una delibera approvata senza il loro coinvolgimento.
La comodità della tecnologia, in questo caso, deve cedere il passo alla certezza del diritto.
