Il Tribunale di Avellino chiarisce il riparto spese: se il tetto copre solo una parte del fabbricato, i costi non vanno divisi tra tutti ma solo tra chi ne gode.
In ambito di condominio, la ripartizione delle spese per la manutenzione di un tetto o di un lastrico solare non segue necessariamente il criterio generale dei millesimi di proprietà. La regola generale, consolidata dalla giurisprudenza, impone che l’obbligo contributivo gravi esclusivamente sui condòmini che traggono un’utilità concreta dal bene oggetto d’intervento. Non è sufficiente che un elemento costruttivo sia inserito nell’elenco delle parti comuni per giustificare un prelievo economico generalizzato: se la struttura serve solo una specifica porzione dell’edificio, si configura il cosiddetto condominio parziale, con una netta separazione delle responsabilità finanziarie.
La distinzione tra utilità generale especifica
Il presupposto fondamentale per determinare chi debba pagare i lavori di ristrutturazione risiede nelle caratteristiche strutturali e funzionali dell’opera. Sebbene l’articolo 1117 del Codice civile includa i tetti tra i beni comuni, tale presunzione cade nel momento in cui il bene risulti destinato al servizio esclusivo di una sola ala o di un singolo corpo di fabbrica. In questi casi, il criterio di riferimento non è più la comproprietà astratta, ma il riparto previsto dall’articolo 1123, comma 3, del Codice civile.
Questa norma stabilisce che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o opere destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Si tratta di un principio di giustizia distributiva che impedisce all’assemblea condominiale di imporre oneri a chi, per ragioni architettoniche, non riceve alcuna protezione o beneficio dal manufatto in questione.
La sentenza del tribunale di Avellino
La sentenza n. 837/2026 del Tribunale di Avellino ha applicato rigorosamente questa distinzione, annullando una delibera che aveva tentato di spalmare i costi di impermeabilizzazione di un tetto su tutta la compagine condominiale. Nel caso analizzato, l’edificio presentava un’articolazione complessa: l’intervento riguardava la copertura di un corpo di fabbrica più basso, che serviva soltanto un numero limitato di unità abitative. Il resto del condominio era dotato di una propria copertura autonoma e non riceveva alcuna utilità dalla tenuta stagna del tetto sottostante.
Il giudice ha rilevato come l’assemblea avesse agito oltre i propri poteri, modificando un precedente criterio di riparto corretto senza alcuna giustificazione tecnica o documentale. Per accertare l’illegittimità della decisione sono stati considerati diversi elementi probatori:
* la configurazione strutturale dell’edificio, risultata palesemente divisa in zone funzionalmente autonome;
* la documentazione fotografica prodotta, che mostrava la netta distinzione tra le aree coperte;
* l’assenza di funzioni comuni generalizzate, dato che il tetto in questione non fungeva da protezione per le altre proprietà verticali;
* la condotta del condominio convenuto, che è rimasto contumace nel giudizio non opponendo alcuna difesa valida.
I limiti al potere dell’assemblea di condominio in tema di ripartizione delle spese per il tetto
Un errore comune nelle gestioni condominiali è ritenere che la maggioranza possa decidere a piacimento come dividere le spese. Al contrario, la determinazione dei criteri di ripartizione deve rispecchiare la reale funzione dei beni. Una delibera assembleare che violi i criteri legali di riparto proporzionale all’utilità è affetta da nullità o annullabilità, poiché lede il diritto individuale del singolo condomino a non essere gravato da costi inerenti a parti dell’edificio da cui non riceve servizi.
Quando si parla di condominio parziale, la gestione dei beni separati avviene in modo automatico. Non è necessario un atto formale per istituirlo, poiché esso nasce dalla condizione materiale delle cose. Di conseguenza:
* i proprietari delle unità non servite dal bene sono esclusi dal voto relativo a quelle spese;
* l’obbligo di contribuire alla manutenzione non sorge in capo a chi possiede immobili in zone dell’edificio coperte da altri tetti;
* le tabelle millesimali generali possono essere derogate per singole voci di spesa che riguardano esclusivamente determinati settori;
* il principio di proporzionalità deve sempre essere bilanciato con l’effettivo godimento dei servizi comuni.
Conclusioni pratiche per i condòmini
La sentenza irpina riafferma che il diritto condominiale non permette arbitri interpretativi. Ogni spesa deve trovare una giustificazione nella funzione del bene. Prima di approvare preventivi o piani di riparto, gli amministratori e i condòmini devono verificare se l’opera da manutenere svolga una funzione di copertura per l’intero stabile o solo per una sua parte. In presenza di una struttura frazionata, ignorare il condominio parziale significa esporre il condominio a impugnazioni certe e a soccombenze giudiziarie onerose, con il rischio di dover rifare l’intera contabilità dell’anno fiscale interessato.