Giardino condominiale: compiti dell’amministratore

L’amministratore può incaricare un giardiniere senza il consenso dell’assemblea? La potatura degli alberi rientra nella manutenzione straordinaria?

L’incuria del giardino condominiale può provocare molti disagi; ad esempio, l’erba alta e le piante potrebbero raggiungere le finestre e i balconi dei proprietari che vivono ai piani più bassi, causando problemi di limitazione della veduta, oltre che favorire l’introduzione in casa di insetti e altri animali. Il verde comune particolarmente trascurato potrebbe perfino provocare la lesione del decoro architettonico dell’intero edificio. In questo contesto si pone il problema dei compiti dell’amministratore con riguardo al giardino condominiale.
Con il presente articolo vedremo quali attività l’amministratore può compiere di propria iniziativa e quali, invece, necessitano dell’autorizzazione assembleare, per cui se il giardino è in preda all’incuria la responsabilità può essere attribuita solo all’inerzia dei condòmini. Approfondiamo l‘argomento.

L’amministratore può incaricare un giardiniere?

La pulizia ordinaria del giardino condominiale rientra senza dubbio nelle competenze che la legge attribuisce all’amministratore in forza del mandato ricevuto; non occorre quindi il previo consenso dell’assemblea.

L’amministratore, dunque, può incaricare un giardiniere affinché si occupi della manutenzione ordinaria del verde condominiale, magari sottoscrivendo un contratto con cui il professionista si assume l’impegno settimanale di pulire il giardino estirpando le erbacce e tosando il prato.

Dunque, l’amministratore può incaricare e retribuire il giardiniere senza ottenere il previo consenso assembleare.

La decisione potrebbe essere contestata se i condòmini ritengano che l’amministratore abbia agito contro l’interesse della compagine, ad esempio affidando l’incarico a un giardiniere ingiustificatamente troppo costoso.

Le opere di straordinaria manutenzione necessitano invece dell’autorizzazione dell’assemblea. Approfondiamo questo particolare aspetto.

Potatura alberi: serve l’autorizzazione dell’assemblea?

L’autorizzazione assembleare è necessaria tutte le volte in cui nel giardino occorra eseguire interventi di manutenzione straordinaria, come ad esempio la potatura di alcuni alberi.

A tal proposito, è appena il caso di ricordare che:

* la potatura degli alberi di alto fusto rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria;

* la potatura degli alberi di basso fusto e delle piante ornamentali fa parte invece delle opere di manutenzione ordinaria. Secondo la legge (art. 892 cod. civ.), sono alberi di alto fusto quelli il cui tronco, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni,le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili.

Dalla stessa norma si desume che l’altezza minima di un albero di alto fusto debba essere pari a tre metri.

Dunque, la potatura degli alberi di altezza superiore a tre metri deve essere autorizzata dall’assemblea, mentre la potatura degli alberi di altezza inferiore può essere ordinata dall’amministratore senza previo permesso.

Se però la potatura degli alberi di alto fusto è particolarmente urgente – ad esempio, per il pericolo di caduta dei rami – l’amministratore può affidare l’incarico a una ditta senza rivolgersi prima all’assemblea (art. 1135 cod. civ.).

Manutenzione giardino condominiale: quando serve l’unanimità?

Occorre l’unanimità dei consensi qualora occorra provvedere all’abbattimento totale di un albero o di una pianta: trattandosi di eliminazione di un bene comune, solo i proprietari – con voto unanime – possono concedere l’autorizzazione.

Resta tuttavia impregiudicata la possibilità per l’amministratore di agire anche senza consenso qualora la rimozione sia urgente e si renda indispensabile per la salvaguardia della sicurezza e dell’incolumità dei condòmini.

Chi paga la manutenzione del giardino condominiale?

Le spese di manutenzione del giardino condominiale competono a ciascun proprietario, in proporzione al valore delle unità immobiliari espresso in millesimi all’interno della tabella allegata al regolamento.

Il verde condominiale, dunque, rappresenta un bene comune esattamente come le altre parti dell’edificio accessibili a tutti (androne, cortile, tetto, scale, ecc.).

Le spese di manutenzione del giardino a uso esclusivo competono al singoloproprietario, cioè al condomino che vanta l’utilizzo dell’area.

Fanno eccezione le spese di manutenzione e di gestione che riguardano il decoro, cioè l’aspetto esteriore dell’edificio: in questa ipotesi, l’intero condominio è tenuto a partecipare secondo il criterio dei millesimi.

Secondo la giurisprudenza, per quanto riguarda il taglio e la potatura, se le piante o le siepi fanno parte del disegno architettonico dell’edificio come a volte accade, le spese sono a carico del condominio (Trib. Roma, n. 30798/2018; Cass., n. 3666/1994).