Quali sono i rimedi nel caso in cui uno o più condòmini utilizzino in modo inappropriato gli spazi antistanti le singole unità abitative?
In condominio ci sono parti comuni poste al servizio di ogni condomino, il quale può avvantaggiarsene senza però precluderne l’utilizzo agli altri.
Si pensi all’androne, al tetto, al giardino o al lastrico solare, solo per fare qualche esempio.
L’occupazione esclusiva ed egoistica di tali beni legittima il ricorso al tribunale. In questo contesto si pone il seguente quesito: che fare in caso di uso abusivo del pianerottolo condominiale?
In buona sostanza, si tratta di capire come ci si può tutelare nell’ipotesi in cui uno dei condòmini si impossessi delle parti comuni trattandole come se fossero di sua esclusiva proprietà. Approfondiamo l’argomento.
Il pianerottolo è una parte comune del condominio?
Il pianerottolo è una parte comune del condominio, trattandosi di una naturale estensione delle scale, funzionalmente destinato a facilitare il passaggio tra le varie rampe e a permettere l’accesso alle unità immobiliari che vi si affacciano (art. 1117 cod. civ.).
Il pianerottolo serve dunque al miglior godimento dell’immobile da parte di tutti i condòmini, non solo di chi abita direttamente a ridosso di esso.
Come si può usare il pianerottolo condominiale?
Nonostante il pianerottolo serva essenzialmente come collegamento tra una rampa e l’altra, consentendo il raggiungimento dei diversi piani dell’edificio, non è escluso che lo stesso possa essere utilizzato per soddisfare altre esigenze.
Purché sia consentito l’agevole transito delle persone, è dunque possibile abbellire il pianerottolo con piante e piccoli mobili (portaombrelli, vasi, ecc.); è ugualmente consentito occuparne un esiguo spazio per poggiare momentaneamente i propri beni (borse, zaini, ombrelli, pacchi del corriere, ecc.) nell’attesa di essere riposti in luoghi più adatti.
Secondo la legge (art. 1102 cod. civ.), è ammesso che i singoli condòmini possano utilizzare i beni comuni per ottenere maggiori benefici, a patto che ciò non alteri la destinazione della cosa e che il diritto di utilizzo rimanga equo tra tutti i comproprietari.
In pratica, non c’è un obbligo di utilizzo identico e simultaneo da parte di tutti i condòmini: la legge permette un uso che massimizzi i benefici individuali senza pregiudicare i diritti altrui.
Alla luce di questi principi, un condomino ha il diritto di posizionare oggetti come zerbini, tappeti, piante o altri elementi decorativi davanti alla porta d’ingresso della propria proprietà esclusiva, migliorando l’aspetto estetico e igienico delle aree comuni.
Quando c’è utilizzo abusivo del pianerottolo?
C’è un utilizzo abusivo della cosa comune quando si posizionano oggetti sul pianerottolo che ostacolano il passaggio dei condòmini verso i loro alloggi.
Non è permesso lasciare permanentemente uno stendibiancheria sul pianerottolo se questo impedisce il normale transito delle persone.
Potrebbe invece esserne tollerato il posizionamento temporaneo, se usato brevemente e per necessità immediate del proprietario.
L’occupazione del pianerottolo si pone in contrasto con la legge in quanto il condomino, trattando il bene come se fosse suo, estromette gli altri da poterne godere ugualmente.
Il regolamento condominiale può specificare divieti aggiuntivi, soprattutto per prevenire il posizionamento di oggetti nelle aree del pianerottolo più vicine alle rampe di scale, al fine di evitare che gli altri condòmini debbano effettuare movimenti scomodi o pericolosi.
Cosa fare se un condomino usa in modo improprio il pianerottolo?
L’amministratore deve intervenire ogni volta che si verifichi un uso improprio di una parte comune dell’edificio.
Dunque, se uno dei condòmini occupa il pianerottolo o ne fa un uso abusivo, l’amministratore può innanzitutto provvedere con una formale diffida; se ciò non dovesse sortire effetti, può conferire mandato a un avvocato affinché agisca in giudizio per ottenere la rimozione delle cose che occupano il pianerottolo e la condanna al risarcimento dei danni.
Nell’ipotesi in cui l’amministratore rimanga inerte, allora ciascun condomino può agire per la tutela dei beni comuni, potendo anche ricorrere al giudice per ottenere i provvedimenti di cui sopra (Cass., 14 Giugno 2023, n. 16934).
Ogni condomino, infatti, è legittimato a tutelare il proprio diritto dicomproprietà. Il singolo condomino può perfino intervenire nelle cause nelle quali i diritti comuni siano già stati rappresentati dall’amministratore, rafforzando così l’azione già intrapresa nei confronti del proprietario che ha fatto un uso abusivo delle parti condominiali.
